Der Kauf einer Immobilie ist vergleichsweise kompliziert und Käufer sollten daher beim Hauskauf sehr sorgfältig prüfen, was sie kaufen und was sie unterschreiben. Schon vor der alles entscheidenden Unterschrift gibt es beim Hauskauf einiges zu beachten und auch beim Notartermin sollten Sie sich nicht scheuen, so lange nachzufragen, bis Sie alles verstanden haben und alle Fragen zu Ihrer Zufriedenheit geklärt sind. Einige Tipps, was Sie beachten müssen, wenn es beim Immobilienkauf wirklich ernst wird, haben wir hier für Sie zusammengestellt.
Das müssen Sie vor dem Unterzeichnen des Vertrags beachten
Die erste und wichtigste Regel lautet: kaufen Sie keine Immobilie, die Sie nicht besichtigt haben. Bei Immobilien gilt zumindest für offensichtliche Mängel der Grundsatz „gekauft wie gesehen“, was bedeutet, dass der Verkäufer nicht für offensichtliche Mängel haftet, die ein Laie bei einer gründlichen Inaugenscheinnahme hätte erkennen können.
Dazu gehören beispielsweise
- Risse im Putz
- Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden an den Wänden
- ein undichtes Dach
- kaputte Fenster
- schlecht schließende Türen und Fenster
- Leitungen, aus denen kein Wasser fließt
- Nicht funktionierende Elektroleitungen
- Eine defekte Heizung
- Lärmbelästigungen durch Flugzeuge, Züge, eine laute Straße, eine Kirche oder Schule direkt nebenan
- Wasser im Keller
und alle weiteren Mängel, die Sie erkennen können, wenn Sie die Immobilie besichtigen. Unwesentlich ist dabei, ob Sie die Immobilie wirklich besichtigt haben, es genügt, dass Sie die Gelegenheit dazu gehabt hätten. Nehmen Sie diese nicht wahr und besichtigen Sie die Immobilie erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, muss der Verkäufer für diese offensichtlichen Mängel nicht haften. Anders sieht es bei versteckten Mängeln aus, die von einem Laien nicht mit bloßem Auge erkennbar sind.
Wurden beispielsweise unfachmännische Dämmarbeiten an der Fassade ausgeführt, die für einen Laien nicht als solche erkennbar sind oder ist das Gebäude mit Asbest oder giftigem Holzschutzmittel verseucht, handelt es sich um einen versteckten Mangel, für den der Verkäufer haftbar gemacht werden kann. Sowohl der Verkäufer als auch der Makler haben übrigens die Pflicht, alle Mängel und Schwächen, die die Immobilie mit sich bringt, wahrheitsgemäß zu erwähnen, sofern sie davon Kenntnis haben und das nicht erst auf Nachfrage. Werden Mängel bewusst verschwiegen, können Sie auf Schadenersatz klagen und auch ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag wird dadurch ungültig.
Möchten Sie beim Immobilienkauf auf Nummer Sicher gehen, lassen Sie eine Wertermittlung der Immobilie in Erfurt durchführen. Ein erfahrener Gutachter, den wir Ihnen als Immobilienmakler in Erfurt gern empfehlen, nimmt dabei die Immobilie in Augenschein, weist Sie auf eventuelle Mängel hin und gibt Ihnen darüber hinaus eine Einschätzung, ob die Immobilie wirklich ihr Geld wert ist.
Denken Sie an den Energieausweis
Seit dem Jahr 2014 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Ihnen als Kaufinteressent ein Energieausweis vorgelegt wird. Diesen gibt es in zwei verschiedenen Ausführungen, einmal als Verbrauchsausweis und einmal als Bedarfsausweis. Der Bedarfsausweis ist dabei genauer als der Verbrauchsausweis, denn während der Verbrauchsausweis sehr subjektiv den Energieverbrauch der letzten Bewohner der Immobilie angibt, gibt der Bedarfsausweis wesentlich objektiver Auskunft über den Energiebedarf des Gebäudes.
Dabei wird zum Beispiel berücksichtigt, ob und wie die Fassade gedämmt ist, ob isolierte Fenster verbaut wurden, ob einen moderne Heizung betrieben wird und vieles mehr. In beiden Variationen des Energieausweises ist jedoch die Energieeffizienzklasse der Immobilie angegeben, so dass Sie die Möglichkeit haben, ähnliche Objekte im Hinblick auf ihre Energieeffizienz direkt zu vergleichen. Lassen Sie sich, was den Energieausweis angeht, nicht vertrösten, es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Ihnen das Dokument spätestens bei der Besichtigung ausgehändigt werden muss.
Die Grundstücksgrenzen
Bei Immobilien mit Garten oder gar Resthöfen mit Land kann es nicht schaden, im Katasteramt die Grundstücksgrenzen zu überprüfen. Gegen eine Extra-Gebühr können Sie das auch vom Notar erledigen lassen. Auch Zuwegungen können Sie überprüfen lassen, um beispielsweise festzustellen, ob noch andere Nachbarn das Recht haben, Wege auf Ihrem Grundstück zu nutzen. Sind Sie einmal dabei, können Sie auch gleich im Altlastenkataster nachschauen, ob für den Grund und Boden, auf dem Ihre neue Immobilie steht, Belastungen durch Bodengifte oder ähnliches bekannt sind.
Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Möchten Sie eine Wohnung kaufen in Erfurt, sollten Sie sich auf jeden Fall eine Kopie der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung aushändigen lassen und sorgfältig durchlesen. Dort finden Sie Informationen dazu, wie die Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden, welches Stimmrecht Sie haben und viele andere wichtige Informationen. Diese Papiere sollten Sie komplett gelesen und verstanden haben, bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden. Lassen Sie sich außerdem die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen aushändigen, damit Sie auf dem Laufenden sind und wissen, was dort beschlossen wurde.
Beim Notatermin
Das Unterzeichnen des Kaufvertrags findet immer beim Notar statt.
In der Regel wird der Notar Sie zunächst zu einem Vortermin bitten, in dem alle Dinge besprochen werden, die für den Kaufvertrag wichtig sind:
- Kaufen Sie die Immobilie als Paar und sollen beide Partner Eigentümer werden?
- Welche Zahlungsmodalitäten werden mit dem Verkäufer vereinbart?
- Wann soll die Immobilie übergeben werden?
- Wird die Immobilie mit Hilfe eines Kredites gekauft?
- Gibt es Grundbuchschulden?
Diese und andere Fragen müssen geklärt werden, damit der Notar einen entsprechenden Vertrag aufsetzen kann. In einem zweiten Termin kommt es dann zur Unterzeichnung. Scheuen Sie sich hier nicht, so lange nachzufragen, bis Sie wirklich jedes Detail des Kaufvertrags verstanden haben, bevor Sie Ihre Unterschrift daruntersetzen. Der Notar ist als neutrale Partei dazu verpflichtet, alle im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag aufkommenden Fragen unparteiisch zu beantworten.
Diese Fragen zu beantworten und Ihnen alles im Detail zu erklären ist die Aufgabe des Notars und dafür wird er bezahlt und zwar in der Regel von Ihnen als Käufer. Erst wenn Sie wirklich die letzte Kleinigkeit im Kaufvertrag gelesen und verstanden haben und keine Fragen mehr offen sind, sollten Sie den Vertrag unterzeichnen. Denn ist die Unterschrift einmal geleistet, gibt es kein Zurück mehr. Beim Immobilienkauf haben Sie kein Rückgaberecht oder ähnliches, mit der Unterschrift gehört die Immobilie nun Ihnen, auch wenn es noch einige Zeit in Anspruch nehmen wird, bis Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
